四只获批，商业不动产REITs要来了！
来源：金融时报
近日，证监会网站披露准予4只商业不动产REITs注册的批复，我国公募REITs市场再迈出坚实一步。
具体来看，4只获批产品分别为中金唯品会封闭式商业不动产证券投资基金、汇添富上海地产封闭式商业不动产证券投资基金、国泰海通砂之船封闭式商业不动产证券投资基金和中信建投首农食品集团封闭式商业不动产证券投资基金，募资规模预计合计145.18亿元。
与此同时，还有多只REITs产品正在推进审核注册工作。据《金融时报》记者统计，截至目前，全市场已受理17只商业不动产REITs，参与方既有央国企，也涵盖外资企业、民企等主体，其中9只产品已答复反馈意见，正在稳步推进中。
根据相关规定，前述四只REITs产品在完成发售前准备和网下询价与定价后，即可正式向投资者公开发售。中信证券基础设施和现代服务产业首席分析师陈聪预计，二季度开始，商业不动产REITs有望挂牌上市。商业不动产REITs推出所带来的发行规模增长，将有助于繁荣整个市场生态，推动增量资金入市。
获批项目部分出租率达99%
从此次获批的4只商业不动产REITs底层资产来看，均位于一二线城市核心区域，业态主要为商业零售、办公等，底层资产普遍运营成熟、历史经营表现优异、预测现金流分派率较高，部分项目的出租率在报告期内已达到99%以上。
中金唯品会REIT和国泰海通砂之船REIT标的资产均为区域内排名第一的奥特莱斯。其中，中金唯品会REIT标的资产为郑州杉杉奥特莱斯项目、哈尔滨杉杉奥特莱斯项目，分别位于郑州市、哈尔滨市，均为省内销售额排名第一的奥特莱斯项目。两项目分别于2016年、2015年开业，近三年联营销售额复合增长率分别为7.21%、7.13%，出租率均在99%以上。2026年度、2027年度预测现金流分派率分别为4.84%、5.12%。
国泰海通砂之船REIT标的资产为砂之船（西安）奥特莱斯，位于西安市，是西北区域销售额排名第一的奥特莱斯项目。2017年开业至今运营情况稳健，近三年联营销售额复合增长率8.67%，平均出租率98.29%，客流量年复合增长率约9.13%。2026年度、2027年度预测现金流分派率分别为5.46%、5.80%。
中信建投首农REIT标的资产同样为商业地产——位于北京市天通苑核心商圈的龙德广场项目。该购物中心2008年开业至今运营稳健，近三年营业收入、EBITDA等核心财务指标总体保持稳定，2025年末出租率达98.26%。2026年度、2027年度预测现金流分派率分别为6.22%、5.60%。
汇添富上海地产REIT标的资产为鼎保大厦、鼎博大厦，位于上海市黄浦区滨江板块。2019年、2022年开业至今运营情况较好，鼎保大厦近3年办公部分维持满租，鼎博大厦2025年末出租率为99%。2026年度、2027年度预测现金流分派率分别为4.75%、4.87%。
上海地产集团相关业务负责人表示，4只获批的商业不动产REITs覆盖商业零售及办公等多元业态，收益稳定性强，直接引导资金投向商业不动产领域，促进实现生产要素更高效的循环。
“4只商业不动产REITs的获批是资本市场推动构建房地产发展新模式的直接体现。”有业内人士表示，随着相关产品获批、上市，将引导行业向“重运营、强回报”发展模式转型，优化债务结构，为持有优质商业不动产的企业提供市场化退出渠道，也会为投资者提供分享优质商业不动产收益的机会。
审核高效，定价有“锚”
本次获批商业不动产REITs项目由上交所于1月下旬至2月中旬陆续受理，到4月24日获批，全程耗时不到三个月，审核注册相关工作运转高效顺畅。《金融时报》记者了解到，部分项目相关方在春节期间仍加班加点推进工作。
“针对商业不动产REITs的审核体系兼顾了监管严格性与制度包容性，差异化监管模式为后续REITs申报提供了可预期的审核标准。”在华泰证券研究所房地产行业首席分析师陈慎看来，精细化审核长期而言，有助于稳定市场预期，推动行业规范化发展。
清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心副主任、高和资本执行合伙人周以升在接受《金融时报》记者采访时表示，通过商业不动产REITs实现“投融管退”的良性循环，可以进一步盘活超过40万亿元级的商业不动产市场，是重塑不动产周期、构建房地产发展新模式的关键一环。
对企业而言，借助商业不动产REITs将成熟资产推向资本市场，不仅打通了资金回笼的关键渠道，也构建起良性的资产循环模式，激发了企业从传统“开发商”向“资产管理者+服务商”的转型动力。更为重要的是，商业不动产REITs将充当商业不动产领域的“定价标尺”。
作为公开市场上交易的标准化金融产品，商业不动产REITs的一二级市场价格及估值，均取决于底层资产的运营现金流。这些价格信号，是众多投资者在交易中共同判断、集体博弈后形成的公开信息。
泰康资产有关业务负责人表示，商业不动产REITs为整个商业不动产领域的大量非上市资产，充当了价值发现的“锚”与“尺”，改变了以往市场信息不对称的局面。这种透明化与科学化的定价机制，是培育理性投资、引导资本高效流向优质资产的前提，也为行业的长期健康发展奠定了基石。
实现投融资良性互动
“低利率环境、高息资产稀缺，REITs作为较高分红、风险适中、与其他各类资产相关性均较低的多元化配置工具，其在大类资产配置中的价值将进一步凸显。”在华泰证券研究所所长张继强看来，机构投资者向多资产、多策略转型的趋势，或将成为REITs市场重要的配置力量。其中，“固收+”资金预计持续关注REITs市场。
具体而言，社会资本及保险、养老金等长期机构资金，对稳定、长期且具备抗通胀属性的收益资产需求较为迫切。商业不动产REITs凭借高比例分红及收益特征介于股债之间的独特优势，能有效匹配这类需求。同时，当前利率环境下，REITs产品具备较强的估值吸引力与投资回报潜力。
根据前述数据测算，4只获批项目的预测现金流分派率区间为4.75%-6.22%，2026年度均值为5.32%。同时，《金融时报》记者根据已公开披露2026年预测派息率的16只产权类公募REITs进行统计，平均水平为5.12%。
“理论上，更具市场化特性的商业不动产REITs，比那些公益属性较强、现金流稳定的基础设施资产有更高的分红派息率，以补偿其承担的风险。然而，具有较高增长率的特定商业不动产资产类型完全有可能吸引投资人接受较低的当期分红。”周以升认为，在风险可控的情况下，应充分发挥市场的自我价格发现能力，将有利于激励和自然筛选出高质量的基金管理人和资产管理人。
公募REITs如同纽带，将优质资产与社会资本紧密相连。一方面，它降低了不动产投资门槛，使广大投资者能够分享不动产收益，从而拓宽了财富保值增值的路径；另一方面，它也引导金融资源更精准、高效地配置到实体经济领域。
上交所相关业务负责人向《金融时报》记者表示，上交所将在制度保障与市场协同上持续发力，推动优质商业不动产通过REITs这一渠道对接资本市场，服务实体经济高质量发展。
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记者：张弛
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